Penyelesaian Permasalahan Hukum Sertifikat Tanah Ganda

PENYELESAIAN PERMASALAHAN HUKUM 

SERTIFIKAT TANAH GANDA

Dalam sebuah sertifikat tanah, dijelaskan beberapa hal diantaranya jenis hak atas tanah dan masa berlaku hak atas tanah, nama pemegangnya, keterangan fisik tanah, serta catatan mengenai peristiwa yang berhubungan dengan tanah (misalnya catatan jual-beli).

Sertifikat itu bisa dimanfaatkan sebagai agunan menambah modal usaha dan meningkatkan harga jual tanah. Jenis hak atas tanah dalam sertifikat tanah mencantumkan jenis hak atas tanah si pemiliknya. Sebut saja HGB, Hak Milik, Hak Pakai, Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Pengelolaan. Informasi mengenai jenis hak atas tanah juga mencantumkan masa berlakunya hak tersebut, seperti HGB dalam periode tertentu. Adapun masa berlaku Hak Milik tidak ada batasan waktunya.

Dalam surat/sertifikat tanah juga tercatat peralihan hak atas tanah sebagai gambaran, apabila pemilik tanah melakukan transaksi jual beli nama pemegang hak yang terdahulu akan dicoret oleh pejabat Kantor Pertanahan setempat (BPN). Setelah proses jual-beli tanah rampung, nama pemegang hak yang baru akan dicantumkan. Karena itu, melalui sertifikat tanah dapat diketahui siapa pemegang hak atas tanahnya. Meski begitu, tetapi tetap saja terjadi sejumlah kasus sengketa tanah yang ditimbulkan oleh sertifikat tanah ganda terhadap tanah yang sama.

Dimana sertifikat tanah ganda adalah terjadinya penerbitan lebih dari satu sertifikat pada obyek tanah yang sama.[1] terjadinya penerbitan lebih dari satu sertifikat pada obyek tanah yang sama. Hal ini seharusnya tidak dimungkinkan terjadi, karena untuk menerbitkan sebuah sertifikat tanah, maka BPN harus melihat pada buku induk tanah tersebut apakah tercatat telah diterbitkan sertifikat atau belum.

Pada dasarnya hal ini seharusnya tidak diharapkan terjadi, karena untuk menerbitkan sebuah sertifikat tanah, BPN (Badan Pertanahan Negara) sebelumnya seharusnya telah melakukan semacam pengecekan ulang pada buku induk tanah tersebut, apakah tercatat telah diterbitkan sertifikat atau belum. Yang mana dalam hal ini sering melibatkan sesama warga atau warga berhadapan dengan korporat dalam konflik kepemilikan tanah tersebut. Dan ujung-ujungnya, mereka yang terkait kasus hukum ini menyelesaikannya ke pengadilan.

Dalam hal ini apabila dilakukan penyelesaian di pengadilan, maka akan dilihat :

1. Otentitas masing-masing sertifikat. Apakah benar-benar diterbitkan oleh BPN atau pihak lainnya.
2. Sejarah cara memperoleh sertifikat. Tidak hanya menyangkut umur, namun cara-  cara memperoleh seritifikat tesebut apakah telah melalui prosedur hukum yang benar (mulai dari kegiatan jual belinya sampai penerbitan sertifikat).
3. Latar belakang terjadinya penerbitan sertifikat oleh BPN.

Oleh karena itu, bisa jadi sertifikat yang lebih dahulu bisa memiliki dasar hukum yang tidak kuat, sehingga bisa dikalahkan dalam persidangan. Atau bahkan bisa juga oknum BPN menjadi pihak yang salah karena menerbitkan sertifikat atas tanah yang sudah bersertifikat, tergantung bagaimana proses pengadilan itu apakah mampu mencari kebenaran dan validitas sertifakat tanah yang sah secara hukum.

Untuk menghindari sengketa di kemudian hari, warga sebaiknya berhati-hati dan teliti jika membeli tanah. Setelah transaksi jual beli tanah, sebaiknya diusahakan melakukan balik nama dengan mendaftarkannya ke kantor Pertanahan setempat. Kelalaian mengurus balik nama memang akan memperbesar peluang peng-klaiman surat atau sertifikat tanah di kemudian hari oleh orang lain. Bisa jadi si pemilik lama yang namanya masih tercatat di Kantor Pertanahan mengurus kembali penerbitan sertifikat tanahnya yang dijual itu. Dengan alasan hilang, ia bisa saja memperoleh sertifikat yang diinginkannya. Lantas, dia menjual lagi tanahnya tersebut kepada orang lain. Implikasinya muncul sengketa hukum  akibat kepemilikan surat tanah ganda terhadap satu objek yang sama.

Di samping itu sebelum seseorang yang membeli tanah, hendaknya ditanyakan kepada penjual dan diperiksa terlebih dahulu mengenai status tanah untuk mengetahui tanah tersebut berstatus girik atau tidak. Warga yang mempunyai tanah akan tetapi hanya memiliki surat-surat pajak atas tanahnya itu maka harus segera menyertifikasikannya agar tidak menimbulkan masalah hukum di kemudian hari. Dan tanah yang kepemilikannya bersifat turun-temurun dari nenek moyang dan hanya memiliki dokumen berupa tanda pajak seperti girik, misalnya, wajib melegalisasinya. Caranya dengan membawa surat tanda pajak, surat pernyataan kepala lurah atau kepala desa tentang kepemilikan tanah tersebut yang diteruskan ke kecamatan setempat.

Girik sebagaimana dimaksud di atas sebenarnya bukanlah merupakan bukti hak kepemilikan hak atas tanah. Tanah dengan status girik adalah tanah bekas hak milik adat yang belum didaftarkan pada Badan Pertanahan Nasional. Jadi, girik bukanlah merupakan bukti kepemilikan hak, tetapi hanya merupakan bukti penguasaan atas tanah dan pembayaran pajak atas tanah tersebut. Girik itu harus ditelusuri sejarah kepemilikannya. Jadi, apabila akan mengadakan transaksi jual beli dengan status tanah girik, harus pula dipastikan bahwa nama yang tertera di dalam girik tersebut sama dengan nama yang tertera dalam akta jual beli milik si penjual. Selain itu, transaksi jual beli tanah umumnya menyertakan Akta Jual Beli (AJB). Surat jual beli tersebut harus segera didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat.

Munculnya berbagai kasus sengketa tanah di Indonesia merupakan salah satu polemik tersendiri dalam penerapan Hukum Administrasi Negara (HAN) di Indonesia. HAN pada dasarnya menghendaki dan mengatur bagaimana cara suatu negara serta organ-organnya melakukan tugasnya, yaitu melayani masyarakat secara adil, dan hal ini semestinya diartikan dengan segala kebijakan-kebijakan hukum yang populis dan tidak merugikan masyarakat.

Dalam keadaan seperti ini penguasaan peraturan pertanahan oleh masyarakat terutama para petugas Negara sangat diperlukan agar permasalahan-permasalahan tersebut dapat diselesaikan dengan sebaik-baiknya, dengan memahami tata cara pendaftaran tanah, melakasanakan catur tertib pertanahan, dan menyelesaikan apabila terjadi sengketa di pengadilan.

Pendaftaran  atau permohonan tanah yang belum diketahui oleh masyarakat pada umumnya, salah satu contoh untuk melakukan permohonan pendaftaran tanah pertama kali, sebelum diproses atau diukur, diadakan pengecekan di peta pendaftaran tanah untuk mengetahui apakah atas sebidang tanah tersebut sudah terdaftar (bersertifikat) atau belum di BPN (Badan Pertanahan Negara).

Bila peta tidak tersedia ditambah lalai pengecekannya, terpaksa mengandalkan ingatan petugas lapangan yang sudah barang tentu, bukan metode yang praktis dan akurat. Jadi cukup banyak yang lolos akibat tidak adanya peta maupun pengecekan.

Langkah pertama yang dilakukan untuk pencegahan terjadinya sertifikat ganda yaitu kita harus mengetahui proses pendaftaran tanah atau permohonan tanah agar semua pihak tidak dirugikan.

Mengenai Pendaftaran Tanah terdapat pada Pasal 19 UUPA yang terdiri dari 4 ayat yaitu :

Ayat 1

Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendftaran tanah di seluruh wilayah republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatus dengan Peratutan Pemerintah.

Ayat 2

Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi:

a.       Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;

b.      Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;

c.       Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Ayat 3

Pendaftaran tanah diselengarakan dengan mengingat keadaan Negara dan Masyarakat, keperluan lalu lintas sosial, ekonomis serta kemungkinan penyelenggaraannya, mednurut pertimbangan Menteri Agraria.

Ayat 4

Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termasuk dalam ayat 1 diata, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

Selain UUPA terdapat pula pada Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftran Tanah yang terdiri dari delapan bab berisi 46 Pasal yang ditetapkan pada tanggal 23 Maret 1961 oleh Sukarno.

Catur Tertib Perrtananahan merupakan kebijkaan pertanahan pada hakekatnya merupakan penjabaran dari ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945, yang dirumuskan lebih lanjut di dalam Undang-Undang Pokok Agraria.

Catur tertib Pertanahan meliputi :

a).  Tertib Hukum Pertanahan

Sampai sekarang ini tertib hukum pertanahan belum dapat dilaksanakan sebagaimana mestinya. Masih banyak terjadi penguasaan tanah tanpa melalui prosedur yang sudah ditentukan atau secara dibawah tangan, pembelian tanah dengan kuasa mutlak, penguasaan tanah tanpa alas hak yang sah dan lain sebagainya. Kesemuanya itu masih menunjukkan terjadinya penguasaan tanah dan peralihan hak tanah yang tidak sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku, sehinggga membawa akibat-akibat negatif yang dapat menimbulkan kerugian pihak lain dan menjadi sumber sengketa.

Keadaan sedemikian ditambah pula kenyataan bahwa sebagian besar hak atas tanah bellum terdaftar. Sehubungan dengan kondisi semacam itu, perlu diambil langkah-langkah penerbitan, untuk menciptakan tertib hukum pertanahan agar supaya dapat diperoleh kepastian hukum, baik oleh perangkat pemerintah maupun oleh unsur swata.

b). Tertib Administrasi Pertanahan

Merupakan kenyataan masih banyaknya penguasaan tanah yang belum dilandasi alat bukti yang benar, dissamping administrasi pada Kantor Pertanahan ada yang belum tertib, yang ditandai dengan terjadinya sertifikat hak tanah ganda, tumpang, tindih, sertipikat “aspal’, buku tanah hilang, buku tanah dipalsukan, dan pelayanan yang oleh masyarakat dianggap lamban.

Khusus pelayanan hak dan sertifikat tanah perlu ditingkatkan tetapi tetap harus memperhatikan kepastian hukumnya. Pelayan yang cepat tetapi tidak dilandasi penelitian yang cermat terhadap riwayat tanah dapat menimbulkan permasalahan dikemudian hari. Untuk itu sudah dimulai dilakukan upaya perbaikan-perbaikan dan penyederhanan prosedur, bahkan pelimpahan kewenangan kepada pejabat didaerah sudah dilaksanakan, misalnya tentang perijinan dan Pemberian Hak Untuk Perusahaan, Tata Cara Pensertifikatan Tanah Bagi Program/Proyek Departemen Pertanian, yaitu meliputi pronyek-pronyek pencetakan sawah, PIR-Perkebunan, budidaya tambak dan lain sebagainya, dan tentang pelimpahan wewenang kepada Kantor Wilayah Badan Pertanahan Propinsi, pelayanan yang cepat, sederhana, murah, dengan tetap menjamin kepastian hukum merupakan usaha bersama, baik dari perangkat yang melayani maupun pihak-pihak yang mengurus hak atau sertipikat dengan melengkapi data-data pertanahan yang diperlukan.

c).  Tertib Penggunaan Tanah

Banyak penggunaan tanah yang belum diusahakan atau dimanfaatkan sesuai dengan peruntukannya, dan sebaliknya banyak terjadi penggunaan tanah tidak sesuai dengan perencanaan tata ruang. Untuk itu perlu ditumbuhkan pengertian mengenai arti pentingnya penggunaan tanah secara terencana, agar diperoleh manfaat yang optimal, seimbang dan lestari, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang tentang Penataan Ruang. Dalam Pengertian tertib penggunaan tanah, misalnya menghindari penggunaan tanah subur, tanah beririgasi teknis untuk pemukiman.

d). Tertib Pemeliharaan Tanah dan Lingkungan Hidup

Tertib Pemeliharaan tanah dan lingkungan hidup dimaksudkan sebagai upaya mencegah kerusakan tanah dan memelihara kesuburan tanah serta menjaga kelestarian sumber daya alam yang terkandung diatas atau didalamnya.

Dalam hubungan ini faktor pertumbuhan penduduk dan penyebarannya tidak merata, seringkali menyebabkan terjadi pemusatan penduduk atau berlangsungnya urbanisasi yang melampaui batas kemampuan daya tampung suatu wilayah dan mendorong terjadinya penggunaan tanah tanpa memperhatikan kondisi tanah dan kelestarian lingkungan.

Pasal 15 UUPA menegaskan, bahwa memelihara tanah termasuk menambah kesuburannya serta mencegah kerusakan adalah kewajiban tiap-tiap orang, badan hukum atau instansi yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah itu, dengan memperhatikan pihak ekonomi yang lemah. Ketentuan pelaksanaanya dicantumkan sebagai persyaratan dalamsetiap pemberian persetujuan ijin lokasi.

Untuk keperluan pangadaan tanah yang luas dalam rangka pembangunan perumahan (real estate), telah diatur pula dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 22 Tahun 1994, dimana dalam pemberian ijin lokasi oleh kepala Kantor Pertanahan, selain diisyaratkan adanya kewajiban untuk menaati Pola Dasar Rencana Pembangunan dan/atau Rencana Induk Kota, harus menghidari penggunaan tanah pertanian yang subur khususnya sawah beririgasi teknis, memenfaatkan tanah yang kurang subur dan kurang produktif serta mengusahakan agar tidak terjadi pencemaran lingkungan. Demikian upaya-upaya dalam mewujudkan Catur Tertib di bidang pertanahan.

  

 Penyelesaian sengketa perjanjian jual-beli tanah bersertifikat ganda, dapat dilakukan melalui pengadilan dan di luar pengadilan (negosiasi, mediasi, paksaan, penghindaran, membiarkan saja, dan penyelesaian khusus).

Penyelesaian melalui pengadilan ada beberapa kemungkinan, hal tersebut bergantung kepada kesalahan atau cacat pada sertifikat ganda tersebut dan kemauan para pihak.

Apabila penyelesaiannya melalui pengadilan, maka bisa melalui peradilan umum (Pengadilan Negeri, Pengadilan Tinggi, dan Makhamah Agung), Pengadilan Tata Usaha Negara dan Pengadilan Agama. Semua jalur penyelesaian sengketa tersebut, akan bermuara pada pembatalan sertifikat tanah.