Pengurusan Perubahan Tanah Hak Guna Bangunan ke Hak Milik

Cara Pengurusan Perubahan Tanah HGB Ke SHM

(Hak Guna Bangunan ke Hak Milik)

A. Cara Pengurusan Perubahan Tanah HGB Ke SHM (Hak Guna Bangunan ke Hak Milik)

Tanah dengan status sertifikat hak guna bangun (HGB) bisa dijadikan sertifikat hak milik (SHM) dengan sertifikat HGB tersebut harus dimiliki oleh warga negara indonesia (wni) dengan luas kurang dari 600 meter persegi, masih menguasai tanah dan memiliki HGB yang masih berlaku atau sudah habis masa.

Syarat mengajukan permohonan mengubah sertifikat HGB ke hak milik :

1. Sertifikat asli HGB yang akan diubah status

2. Fotokopi IMB (izin mendirikan bangunan) yang memperbolehkan dipergunakan untuk didirikan bangunan

3. Bukti identitas diri

4. Fotokopi SPPT PBB (pajak bumi dan bangunan) terakhir

5. Surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat

6. Surat penyataan tidak memiliki tanah lebih dari 5 bidang dan luas kurang dari 5000 meter persegi.

7. Pajak : (NJOP tanah – 20 juta) x 2%

8. Membayar biaya perkara Tambahan :

- Bisa menggunakan jasa notaris PPAT (pejabat pembuat akta tanah) untuk pengurusan HGB ke SHM.

- Dasar hukum adalah Keputusan Menteri Negara / Kepala BPN No. 6 tahun 1998.

B. Cara Pengurusan Transaksi Jual-Beli Tanah

1.  Akta Jual Beli (AJB)

Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.

2. Persyaratan AJB

yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah :

a. Penjual membawa :

· Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.

· Kartu Tanda Penduduk.

· Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.

· Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga.

· Kartu Keluarga.

b. Sedangkan calon pembeli membawa :

· Kartu Tanda Penduduk.

· Kartu Keluarga.

3. Proses pembuatan akta jual beli di Kantot PPAT.

a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.

1) Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.

2) Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos.

3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.

4) Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.

5) PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.

b. Pembuatan Akta Jual Beli

1) Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengansurat kuasa tertulis.

2) Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.

3) Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta.

4) Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.

5) Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).

6) Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.

4. Langkah setelah adanya Akta Jual Beli (AJB)

a. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.

b. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.

5. Berkas yang diperlukan

a. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.

b. Akta jual beli PPAT.

c. Sertifikat hak atas tanah.

d. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.

e. Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).

f. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

6. Proses di Kantor Pertanahan

a. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.

b. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.

c. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.

d. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan

Kenaikan Harga BBM dalam Sudut Pandang Hukum

Undang-undang dan Kenaikan Harga BBM Oleh: Syaefudin Simon Kenaikan harga bahan bakar minyak yang mengikuti mekanisme pasar di bursa komoditas New York selama ini tampaknya dianggap sah-sah saja. Padahal kenaikan harga BBM di bursa New York tersebut lebih banyak disebabkan oleh permainan para spekulan dan baron perminyakan di Texas, Amerika Serikat. Indikasi permainan harga minyak tersebut bisa dilihat dari kenaikan harga BBM yang tak sesuai dengan hukum dasar ekonomi--supply and demand (jika supply kecil dan demand besar, harga naik. Dan sebaliknya). Namun, untuk minyak, suplai masih cukup. Stok minyak pun masih banyak. Lagi pula, minyak yang diperdagangkan di bursa New York kurang dari sepertiga dari total perdagangan minyak dunia. Karena itu, mengikuti mekanisme harga minyak di bursa New York sama artinya mencemplungkan diri dalam jebakan para spekulan dan permainan para baron minyak Texas tersebut. Dari gambaran itulah, mungkin, pemerintah perlu melihat sesuatu yang lebih dasariah--yaitu untuk apa negara didirikan dan apakah langkah pemerintah menaikkan harga minyak di saat rakyat menderita itu punya dasar hukum dan undang-undang yang jelas. Menurut Kwik Kian Gie, mantan Kepala Bappenas, kebijakan kenaikan harga BBM yang ditetapkan pemerintah saat ini bertentangan dengan Undang-Undang Dasar. Hal ini, misalnya, kata Kwik, bisa dilihat dari putusan Mahkamah Konstitusi yang telah menguji Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2001 tentang Minyak dan Gas Bumi. Mahkamah Konstitusi pada 15 Desember 2004 mengeluarkan putusan, menyerahkan harga minyak pada mekanisme pasar bebas adalah bertentangan dengan UUD. Putusan Mahkamah Konstitusi tentang kebijakan harga BBM itu berbunyi sebagai berikut: "Pasal 28 ayat 2 dan 3, yang berbunyi--masing-masing--'Harga Bahan Bakar Minyak dan Harga Gas Bumi diserahkan pada mekanisme persaingan usaha yang sehat dan wajar' dan 'Pelaksanaan kebijaksanaan harga sebagaimana dimaksud dalam ayat 2 tidak mengurangi tanggung jawab sosial Pemerintah terhadap golongan masyarakat tertentu', mengindikasikan bahwa Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2001 tentang Minyak dan Gas Bumi bertentangan dengan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945." Sementara itu, Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2004 tentang Kegiatan Usaha Hilir Minyak dan Gas Bumi Pasal 72 ayat 1 berbunyi sebagai berikut: "Harga Bahan Bakar Minyak dan Gas Bumi kecuali Gas Bumi untuk rumah tangga dan pelanggan kecil diserahkan pada mekanisme persaingan usaha yang wajar, sehat, dan transparan." Jadi sangat jelas bahwa Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2004 tetap berpedoman pada mekanisme pasar yang oleh Mahkamah Konstitusi dinyatakan bertentangan dengan UUD 1945. Jika demikian, untuk apa dibentuk Mahkamah Konstitusi, yang bertugas mengkaji undang-undang yang bertentangan dengan Undang-Undang Dasar? Harap tahu saja, mekanisme pasar dan persaingan usaha yang dijadikan landasan mutlak bagi penentuan harga BBM di Indonesia sama sekali tidak sehat dan tidak wajar. Kenapa demikian? Pertama, karena volume minyak yang diperdagangkan di New York Mercantile Exchange (NYMEX) hanya 30 persen dari volume minyak di seluruh dunia. Kedua, bagian terbesar minyak dunia diproduksi oleh negara-negara yang tergabung dalam sebuah kartel yang bernama OPEC. Kalau mekanisme persaingan dirusuhi oleh kartel, apa masih bisa disebut sehat dan wajar? Anehnya, para menteri ekonomi Indonesia tetap menerapkan dalil bahwa harga minyak adalah yang ditentukan di NYMEX itu. Ketiga, harga yang terbentuk di NYMEX sangat dipengaruhi oleh perdagangan derivatif dan oil future trading. Sekarang ini para ahli mempertanyakan apakah betul bahwa permintaan minyak demikian tinggi dan terus naik seperti grafik harga minyak mentah di NYMEX? Jawabnya: fenomena tersebut adalah hasil rekayasa para spekulan dan hedge fund difuture trading. Persoalannya, kenapa Indonesia mau terjebak dengan permainan itu tanpa mempedulikan derita rakyatnya? (lihat Kwik Kian Gie, Koran Internet, 24 Mei). Rakyat menjerit Akibat kenaikan harga BBM, yang bertentangan dengan UUD 45, rakyat Indonesia hari-hari ini menjerit. Mungkin, bagi kalangan kaya, kenaikan sebesar 28,7 persen itu tak ada artinya. Tapi bagi kalangan keluarga miskin, kenaikan sebesar itu sangat berarti. Maklumlah, penghasilan mereka pas-pasan sehingga alokasi dana untuk kebutuhan energinya lebih dari sepertiga penghasilannya. Di Inggris saja, bagi rakyat yang 30 persen pendapatannya tersedot untuk biaya energi, pemerintah menyubsidi secara penuh. Padahal Inggris adalah negara kapitalis. Lucunya, Indonesia, yang negara Pancasila, tidak mau menyubsidi secara penuh. Mestinya, untuk membantu rakyat miskin akibat kenaikan harga BBM, semua rakyat miskin dibebaskan membayar listrik PLN dan dibebaskan membayar bahan bakar lain untuk kebutuhan hidup sehari-hari. Tidak hanya bantuan langsung tunai yang Rp 100 ribu per bulan yang nilainya sangat tidak mencukupi, tapi juga biaya pendidikan dan kesehatan. Menteri Keuangan Sri Mulyani menyatakan kenaikan harga BBM rata-rata 28,7 persen itu tak memberatkan rakyat. Tahukah Bu Sri, sebelum kenaikan harga BBM saja, sudah sekian ratus rakyat miskin bunuh diri karena didera sulitnya hidup, apa yang akan terjadi setelah kenaikan harga BBM ini? Pernahkah Bu Menteri melihat kondisi rakyat di desa-desa terpencil yang kehidupannya sangat memprihatinkan? Tahukah Ibu, kenaikan harga BBM ini akan mengerek harga-harga bahan kebutuhan rakyat yang lain? Bahkan kenaikan itu terkadang demikian tinggi karena dipermainkan oleh para tengkulak yang mau mencari banyak untung dari kenaikan harga BBM tersebut. Karena itu, apa yang dikatakan Ketua Pengurus Besar Pergerakan Mahasiswa Islam Indonesia Rodli Kaelani benar, yaitu hati pemerintah benar-benar telah membeku melihat derita orang miskin akibat tingginya harga BBM. Pinjam istilah Mahfud Sidik, Ketua Fraksi Partai Keadilan Sejahtera, pemerintah benar-benar ndableg dalam memutuskan kenaikan harga BBM ini. Segala saran dan pandangan untuk membatalkan kenaikan harga BBM diabaikan. Padahal saran itu sangat baik, misalnya menghapuskan korupsi di Pertamina, menagih utang kepada para pengemplang Bantuan Likuiditas Bank Indonesia yang mencapai ratusan triliun rupiah, dan, bila perlu, menangguhkan pembayaran utang kepada kreditor. Semuanya, untuk menyubsidi BBM, agar pemerintah tak perlu menaikkan harga minyak yang menyengsarakan rakyat kecil itu. Minimal untuk jangka waktu tertentu dalam periode "pemulihan ekonomi" yang babak belur akibat krisis moneter dan kenaikan harga BBM pada Oktober 2005, yang mencapai hampir 200 persen. URL Source:http://korantempo.com/korantempo/2008/05/28/Opini/krn,20080528,65.id.html Syaefudin Simon Tenaga Ahli Dewan Perwakilan Rakyat RI dari Fraksi Partai Persatuan Pembangunan

Penyelesaian Permasalahan Hukum Sertifikat Tanah Ganda

PENYELESAIAN PERMASALAHAN HUKUM 

SERTIFIKAT TANAH GANDA

Dalam sebuah sertifikat tanah, dijelaskan beberapa hal diantaranya jenis hak atas tanah dan masa berlaku hak atas tanah, nama pemegangnya, keterangan fisik tanah, serta catatan mengenai peristiwa yang berhubungan dengan tanah (misalnya catatan jual-beli).

Sertifikat itu bisa dimanfaatkan sebagai agunan menambah modal usaha dan meningkatkan harga jual tanah. Jenis hak atas tanah dalam sertifikat tanah mencantumkan jenis hak atas tanah si pemiliknya. Sebut saja HGB, Hak Milik, Hak Pakai, Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Pengelolaan. Informasi mengenai jenis hak atas tanah juga mencantumkan masa berlakunya hak tersebut, seperti HGB dalam periode tertentu. Adapun masa berlaku Hak Milik tidak ada batasan waktunya.

Dalam surat/sertifikat tanah juga tercatat peralihan hak atas tanah sebagai gambaran, apabila pemilik tanah melakukan transaksi jual beli nama pemegang hak yang terdahulu akan dicoret oleh pejabat Kantor Pertanahan setempat (BPN). Setelah proses jual-beli tanah rampung, nama pemegang hak yang baru akan dicantumkan. Karena itu, melalui sertifikat tanah dapat diketahui siapa pemegang hak atas tanahnya. Meski begitu, tetapi tetap saja terjadi sejumlah kasus sengketa tanah yang ditimbulkan oleh sertifikat tanah ganda terhadap tanah yang sama.

Dimana sertifikat tanah ganda adalah terjadinya penerbitan lebih dari satu sertifikat pada obyek tanah yang sama.[1] terjadinya penerbitan lebih dari satu sertifikat pada obyek tanah yang sama. Hal ini seharusnya tidak dimungkinkan terjadi, karena untuk menerbitkan sebuah sertifikat tanah, maka BPN harus melihat pada buku induk tanah tersebut apakah tercatat telah diterbitkan sertifikat atau belum.

Pada dasarnya hal ini seharusnya tidak diharapkan terjadi, karena untuk menerbitkan sebuah sertifikat tanah, BPN (Badan Pertanahan Negara) sebelumnya seharusnya telah melakukan semacam pengecekan ulang pada buku induk tanah tersebut, apakah tercatat telah diterbitkan sertifikat atau belum. Yang mana dalam hal ini sering melibatkan sesama warga atau warga berhadapan dengan korporat dalam konflik kepemilikan tanah tersebut. Dan ujung-ujungnya, mereka yang terkait kasus hukum ini menyelesaikannya ke pengadilan.

Dalam hal ini apabila dilakukan penyelesaian di pengadilan, maka akan dilihat :

1. Otentitas masing-masing sertifikat. Apakah benar-benar diterbitkan oleh BPN atau pihak lainnya.
2. Sejarah cara memperoleh sertifikat. Tidak hanya menyangkut umur, namun cara-  cara memperoleh seritifikat tesebut apakah telah melalui prosedur hukum yang benar (mulai dari kegiatan jual belinya sampai penerbitan sertifikat).
3. Latar belakang terjadinya penerbitan sertifikat oleh BPN.

Oleh karena itu, bisa jadi sertifikat yang lebih dahulu bisa memiliki dasar hukum yang tidak kuat, sehingga bisa dikalahkan dalam persidangan. Atau bahkan bisa juga oknum BPN menjadi pihak yang salah karena menerbitkan sertifikat atas tanah yang sudah bersertifikat, tergantung bagaimana proses pengadilan itu apakah mampu mencari kebenaran dan validitas sertifakat tanah yang sah secara hukum.

Untuk menghindari sengketa di kemudian hari, warga sebaiknya berhati-hati dan teliti jika membeli tanah. Setelah transaksi jual beli tanah, sebaiknya diusahakan melakukan balik nama dengan mendaftarkannya ke kantor Pertanahan setempat. Kelalaian mengurus balik nama memang akan memperbesar peluang peng-klaiman surat atau sertifikat tanah di kemudian hari oleh orang lain. Bisa jadi si pemilik lama yang namanya masih tercatat di Kantor Pertanahan mengurus kembali penerbitan sertifikat tanahnya yang dijual itu. Dengan alasan hilang, ia bisa saja memperoleh sertifikat yang diinginkannya. Lantas, dia menjual lagi tanahnya tersebut kepada orang lain. Implikasinya muncul sengketa hukum  akibat kepemilikan surat tanah ganda terhadap satu objek yang sama.

Di samping itu sebelum seseorang yang membeli tanah, hendaknya ditanyakan kepada penjual dan diperiksa terlebih dahulu mengenai status tanah untuk mengetahui tanah tersebut berstatus girik atau tidak. Warga yang mempunyai tanah akan tetapi hanya memiliki surat-surat pajak atas tanahnya itu maka harus segera menyertifikasikannya agar tidak menimbulkan masalah hukum di kemudian hari. Dan tanah yang kepemilikannya bersifat turun-temurun dari nenek moyang dan hanya memiliki dokumen berupa tanda pajak seperti girik, misalnya, wajib melegalisasinya. Caranya dengan membawa surat tanda pajak, surat pernyataan kepala lurah atau kepala desa tentang kepemilikan tanah tersebut yang diteruskan ke kecamatan setempat.

Girik sebagaimana dimaksud di atas sebenarnya bukanlah merupakan bukti hak kepemilikan hak atas tanah. Tanah dengan status girik adalah tanah bekas hak milik adat yang belum didaftarkan pada Badan Pertanahan Nasional. Jadi, girik bukanlah merupakan bukti kepemilikan hak, tetapi hanya merupakan bukti penguasaan atas tanah dan pembayaran pajak atas tanah tersebut. Girik itu harus ditelusuri sejarah kepemilikannya. Jadi, apabila akan mengadakan transaksi jual beli dengan status tanah girik, harus pula dipastikan bahwa nama yang tertera di dalam girik tersebut sama dengan nama yang tertera dalam akta jual beli milik si penjual. Selain itu, transaksi jual beli tanah umumnya menyertakan Akta Jual Beli (AJB). Surat jual beli tersebut harus segera didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat.

Munculnya berbagai kasus sengketa tanah di Indonesia merupakan salah satu polemik tersendiri dalam penerapan Hukum Administrasi Negara (HAN) di Indonesia. HAN pada dasarnya menghendaki dan mengatur bagaimana cara suatu negara serta organ-organnya melakukan tugasnya, yaitu melayani masyarakat secara adil, dan hal ini semestinya diartikan dengan segala kebijakan-kebijakan hukum yang populis dan tidak merugikan masyarakat.

Dalam keadaan seperti ini penguasaan peraturan pertanahan oleh masyarakat terutama para petugas Negara sangat diperlukan agar permasalahan-permasalahan tersebut dapat diselesaikan dengan sebaik-baiknya, dengan memahami tata cara pendaftaran tanah, melakasanakan catur tertib pertanahan, dan menyelesaikan apabila terjadi sengketa di pengadilan.

Pendaftaran  atau permohonan tanah yang belum diketahui oleh masyarakat pada umumnya, salah satu contoh untuk melakukan permohonan pendaftaran tanah pertama kali, sebelum diproses atau diukur, diadakan pengecekan di peta pendaftaran tanah untuk mengetahui apakah atas sebidang tanah tersebut sudah terdaftar (bersertifikat) atau belum di BPN (Badan Pertanahan Negara).

Bila peta tidak tersedia ditambah lalai pengecekannya, terpaksa mengandalkan ingatan petugas lapangan yang sudah barang tentu, bukan metode yang praktis dan akurat. Jadi cukup banyak yang lolos akibat tidak adanya peta maupun pengecekan.

Langkah pertama yang dilakukan untuk pencegahan terjadinya sertifikat ganda yaitu kita harus mengetahui proses pendaftaran tanah atau permohonan tanah agar semua pihak tidak dirugikan.

Mengenai Pendaftaran Tanah terdapat pada Pasal 19 UUPA yang terdiri dari 4 ayat yaitu :

Ayat 1

Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendftaran tanah di seluruh wilayah republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatus dengan Peratutan Pemerintah.

Ayat 2

Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi:

a.       Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;

b.      Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;

c.       Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Ayat 3

Pendaftaran tanah diselengarakan dengan mengingat keadaan Negara dan Masyarakat, keperluan lalu lintas sosial, ekonomis serta kemungkinan penyelenggaraannya, mednurut pertimbangan Menteri Agraria.

Ayat 4

Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termasuk dalam ayat 1 diata, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

Selain UUPA terdapat pula pada Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftran Tanah yang terdiri dari delapan bab berisi 46 Pasal yang ditetapkan pada tanggal 23 Maret 1961 oleh Sukarno.

Catur Tertib Perrtananahan merupakan kebijkaan pertanahan pada hakekatnya merupakan penjabaran dari ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945, yang dirumuskan lebih lanjut di dalam Undang-Undang Pokok Agraria.

Catur tertib Pertanahan meliputi :

a).  Tertib Hukum Pertanahan

Sampai sekarang ini tertib hukum pertanahan belum dapat dilaksanakan sebagaimana mestinya. Masih banyak terjadi penguasaan tanah tanpa melalui prosedur yang sudah ditentukan atau secara dibawah tangan, pembelian tanah dengan kuasa mutlak, penguasaan tanah tanpa alas hak yang sah dan lain sebagainya. Kesemuanya itu masih menunjukkan terjadinya penguasaan tanah dan peralihan hak tanah yang tidak sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku, sehinggga membawa akibat-akibat negatif yang dapat menimbulkan kerugian pihak lain dan menjadi sumber sengketa.

Keadaan sedemikian ditambah pula kenyataan bahwa sebagian besar hak atas tanah bellum terdaftar. Sehubungan dengan kondisi semacam itu, perlu diambil langkah-langkah penerbitan, untuk menciptakan tertib hukum pertanahan agar supaya dapat diperoleh kepastian hukum, baik oleh perangkat pemerintah maupun oleh unsur swata.

b). Tertib Administrasi Pertanahan

Merupakan kenyataan masih banyaknya penguasaan tanah yang belum dilandasi alat bukti yang benar, dissamping administrasi pada Kantor Pertanahan ada yang belum tertib, yang ditandai dengan terjadinya sertifikat hak tanah ganda, tumpang, tindih, sertipikat “aspal’, buku tanah hilang, buku tanah dipalsukan, dan pelayanan yang oleh masyarakat dianggap lamban.

Khusus pelayanan hak dan sertifikat tanah perlu ditingkatkan tetapi tetap harus memperhatikan kepastian hukumnya. Pelayan yang cepat tetapi tidak dilandasi penelitian yang cermat terhadap riwayat tanah dapat menimbulkan permasalahan dikemudian hari. Untuk itu sudah dimulai dilakukan upaya perbaikan-perbaikan dan penyederhanan prosedur, bahkan pelimpahan kewenangan kepada pejabat didaerah sudah dilaksanakan, misalnya tentang perijinan dan Pemberian Hak Untuk Perusahaan, Tata Cara Pensertifikatan Tanah Bagi Program/Proyek Departemen Pertanian, yaitu meliputi pronyek-pronyek pencetakan sawah, PIR-Perkebunan, budidaya tambak dan lain sebagainya, dan tentang pelimpahan wewenang kepada Kantor Wilayah Badan Pertanahan Propinsi, pelayanan yang cepat, sederhana, murah, dengan tetap menjamin kepastian hukum merupakan usaha bersama, baik dari perangkat yang melayani maupun pihak-pihak yang mengurus hak atau sertipikat dengan melengkapi data-data pertanahan yang diperlukan.

c).  Tertib Penggunaan Tanah

Banyak penggunaan tanah yang belum diusahakan atau dimanfaatkan sesuai dengan peruntukannya, dan sebaliknya banyak terjadi penggunaan tanah tidak sesuai dengan perencanaan tata ruang. Untuk itu perlu ditumbuhkan pengertian mengenai arti pentingnya penggunaan tanah secara terencana, agar diperoleh manfaat yang optimal, seimbang dan lestari, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang tentang Penataan Ruang. Dalam Pengertian tertib penggunaan tanah, misalnya menghindari penggunaan tanah subur, tanah beririgasi teknis untuk pemukiman.

d). Tertib Pemeliharaan Tanah dan Lingkungan Hidup

Tertib Pemeliharaan tanah dan lingkungan hidup dimaksudkan sebagai upaya mencegah kerusakan tanah dan memelihara kesuburan tanah serta menjaga kelestarian sumber daya alam yang terkandung diatas atau didalamnya.

Dalam hubungan ini faktor pertumbuhan penduduk dan penyebarannya tidak merata, seringkali menyebabkan terjadi pemusatan penduduk atau berlangsungnya urbanisasi yang melampaui batas kemampuan daya tampung suatu wilayah dan mendorong terjadinya penggunaan tanah tanpa memperhatikan kondisi tanah dan kelestarian lingkungan.

Pasal 15 UUPA menegaskan, bahwa memelihara tanah termasuk menambah kesuburannya serta mencegah kerusakan adalah kewajiban tiap-tiap orang, badan hukum atau instansi yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah itu, dengan memperhatikan pihak ekonomi yang lemah. Ketentuan pelaksanaanya dicantumkan sebagai persyaratan dalamsetiap pemberian persetujuan ijin lokasi.

Untuk keperluan pangadaan tanah yang luas dalam rangka pembangunan perumahan (real estate), telah diatur pula dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 22 Tahun 1994, dimana dalam pemberian ijin lokasi oleh kepala Kantor Pertanahan, selain diisyaratkan adanya kewajiban untuk menaati Pola Dasar Rencana Pembangunan dan/atau Rencana Induk Kota, harus menghidari penggunaan tanah pertanian yang subur khususnya sawah beririgasi teknis, memenfaatkan tanah yang kurang subur dan kurang produktif serta mengusahakan agar tidak terjadi pencemaran lingkungan. Demikian upaya-upaya dalam mewujudkan Catur Tertib di bidang pertanahan.

  

 Penyelesaian sengketa perjanjian jual-beli tanah bersertifikat ganda, dapat dilakukan melalui pengadilan dan di luar pengadilan (negosiasi, mediasi, paksaan, penghindaran, membiarkan saja, dan penyelesaian khusus).

Penyelesaian melalui pengadilan ada beberapa kemungkinan, hal tersebut bergantung kepada kesalahan atau cacat pada sertifikat ganda tersebut dan kemauan para pihak.

Apabila penyelesaiannya melalui pengadilan, maka bisa melalui peradilan umum (Pengadilan Negeri, Pengadilan Tinggi, dan Makhamah Agung), Pengadilan Tata Usaha Negara dan Pengadilan Agama. Semua jalur penyelesaian sengketa tersebut, akan bermuara pada pembatalan sertifikat tanah.

FIDUSIA DAN EKSEKUSI JAMINAN FIDUSIA

Menteri Keuangan telah menetapkan peraturan terkait pembiayaan kendaraan bermotor yaitu Peraturan Menteri Keuangan Nomor 130/PMK.010/2012 yang mulai berlaku Oktober 2012. Salinan PMK Nomor 130/PMK.010/2012 itu mengatur tentang pendaftaran jaminan fidusia bagi perusahaan pembiayaan yang melakukan pembiayaan konsumen untuk kendaraan bermotor dengan pembebanan jaminan fidusia.

Namun, hingga kini keberadaan Undang Undang (UU) Jaminan Fidusia ini masih belum dipahami oleh banyak pihak. UU ini dalam praktiknya bertujuan melindungi perusahaan pembiayaan melalui hak preferen, bukan melindungi kepentingan konsumen.

Pertimbangan penerbitan peraturan itu antara lain untuk memberikan kepastian hukum bagi perusahaan pembiayaan dan konsumen sehubungan dengan penyerahan hak milik atas kendaraan bermotor dari konsumen secara kepercayaan (fidusia) kepada perusahaan pembiayaan.

Berikut sejumlah ketentuan yang diatur dalam UU Jaminan Fidusia. Pertama, perusahaan pembiayaan yang melakukan pembiayaan konsumen untuk kendaraan bermotor dengan pembebanan jaminan fidusia wajib mendaftarkan jaminan fidusia dimaksud pada Kantor Pendaftaran Fidusia sesuai UU yang mengatur mengenai jaminan fidusia.

Kedua, kewajiban pendaftaran jaminan fidusia tersebut berlaku pula bagi perusahaan pembiayaan yang melakukan pembiayaan konsumen kendaraan bermotor berdasar prinsip syariah dan/atau pembiayaan konsumen kendaraan bermotor yang pembiayaannya berasal dari pembiayaan penerusan (channeling) atau pembiayaan bersama (joint financing).

Ketiga, perusahaan pembiayaan wajib mendaftarkan jaminan fidusia pada Kantor Pendaftaran Fidusia paling lama 30 hari kalender terhitung sejak tanggal perjanjian pembiayaan konsumen. Keempat, perusahaan pembiayaan dilarang melakukan penarikan benda jaminan fidusia berupa kendaraan bermotor jika Kantor Pendaftaran Fidusia belum menerbitkan sertifikat jaminan fidusia dan menyerahkannya kepada perusahaan pembiayaan.

Kelima, penarikan benda jaminan fidusia berupa kendaraan bermotor oleh perusahaan pembiayaan wajib memenuhi ketentuan dan persyaratan sebagaimana diatur dalam UU mengenai jaminan fidusia dan telah disepakati oleh para pihak dalam perjanjian pembiayaan konsumen kendaraan bermotor. Terakhir, Perusahaan pembiayaan yang melanggar ketentuan tersebut, dikenakan sanksi administratif secara bertahap berupa peringatan, pembekuan kegiatan usaha, atau pencabutan izin usaha.

Saat ini, bemunculannya lembaga pembiayaan (finance), dan bank yang menyelenggarakan leasing perlu dicermati oleh para krediturnya. Lembaga pembiayaan dan bank ini pada umumnya menggunakan tata cara perjanjian yang mengikutkan jaminan fidusia bagi objek benda jaminan fidusia. 

“Penarikan”  sering sekali terjadi di dalam praktek. Karena hal tersebut seringnya memberikan dampak negative berupa bantahan, ataupun perlawanan di lapangan, maka Untuk mengamankan pelaksanaan eksekusi jaminan Fidusia, POLRI menerbitkan Peraturan Kapolri No. 8 tahun 2011 yang berlaku sejak 22 Juni 2011. 

Tujuan diterbitkannya Peraturan Kapolri No. 8 Tahun 2011 adalah untuk menyelenggarakan pelaksanaan eksekusi jaminan fidusia secara aman, tertib, lancar, dan dapat dipertanggungjawabkan; melindungi keselamatan Penerima Jaminan Fidusia, Pemberi Jaminan Fidusia, dan/ atau masyarakat dari perbuatan yang dapat menimbulkan kerugian harta benda dan/ atau keselamatan jiwa.

Obyek pengaman jaminan fidusia meliputi benda bergerak yang berwujud, benda bergerak yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan.

Dalam Peraturan Kapolri tersebut, untuk melaksanakan eksekusi atas jaminan fidusia dimaksud harus memenuhi persyaratan tertentu, yaitu:

(1) ada permintaan dari pemohon;

(2) objek tersebut memiliki akta jaminan fidusia;

(3) objek jaminan fidusia terdaftar pada kantor pendaftaran fidusia;

(4) objek jaminan fidusia memiliki setifikat jaminan fidusia;

(5) jaminan fidusia berada di wilayah negara Indonesia.

Mengenai proses pengamanan eksekusi atas jaminan fidusia ini tercantum dalam pasal 7 Peraturan Kapolri No. 8 tahun 2011, dimana permohonan pengamanan eksekusi tersebut harus diajukan secara tertulis oleh penerima jaminan fidusia atau kuasa hukumnya kepada Kapolda atau Kapolres tempat eksekusi dilaksanakan. Pemohon wajib melampirkan surat kuasa dari penerima jaminan fidusia bila permohonan diajukan oleh kuasa hukum penerima jaminan fidusia.

Untuk pengajuan permohonan eksekusi, pihak pemohon eksekusi harus melampirkan

(1) Salinan akta jaminan fidusia;

(2) Salinan sertifikat jaminan fidusia;

(3) Surat peringatan kepada Debitor untuk memenuhi kewajibannya, dalam hal ini telah diberikan pada Debitor sebanyak 2 kali dibuktikan dengan tanda terima;

(4) Identitas pelaksana eksekusi;

(5) Surat tugas pelaksanaan eksekusi.