DASAR HUKUM dan PENERAPAN PENGENAAN PAJAK DALAM TRANSAKSI JUAL-BELI HAK ATAS TANAH dan/atau BANGUNAN

DASAR HUKUM dan PENERAPAN PENGENAAN PAJAK 

DALAM TRANSAKSI JUAL-BELI HAK ATAS TANAH dan/atau BANGUNAN

A.   PAJAK YANG DIBEBANKAN PADA PENJUAL

1.      Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada semua wajib pajak (pemilik hak atas tanah dan/atau bangunan). Pajak ini ditetapkan berdasarkan Undang-Undang No. 12 tahun 1985 dan mulai berlaku sejak Januari 1986. Batas nilai jual hak atas tanah dan/atau bangunan yang kena pajak, minimal sebesar Rp 8 juta. Tetapi undang-undang ini juga memungkinkan pengurangan pajak maksimal 75 persen, bahkan untuk objek pajak yang terkena bencana alam akan diberikan pengurangan pajak hingga 100%.
Biasanya, tagihan PBB ini dilayangkan pemerintah setiap bulan Maret, melalui aparat desa setempat dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang dikeluarkan setiap tahun. Dalam SPPT tercantum nama wajib pajak, besarnya pajak yang harus dibayar dan perhitungannya, serta di bank mana pajak itu harus dibayar. Adapun pembayarannya harus dilakukan paling lambat 6 bulan setelah SPPT diterbitkan ke loket-loket terdekat yang disediakan atau ke kantor-kantor bank yang ditunjuk pemerintah. Setelah melakukan pembayaran, harap bukti pembayarannya disimpan. Apabila sampai batas waktu yang ditetapkan wajib pajak belum membayar, maka akan dikenakan denda 2 % per bulan hingga maksimal 24 bulan.
Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), dan besarnya PBB yang terutang oleh setiap wajib pajak adalah 0,5 persen dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan. Tetapi untuk daerah-daerah tertentu, sesuai dengan perkembangan daerahnya, NJOP dapat ditetapkan setiap tahun. NJOP itu sendiri adalah harga nilai hak atas tanah dan/atau bangunan yang kita miliki sesuai dengan perhitungan dari pemerintah.

PBB        = 0,5 % x NJKP NJKP             = 20 % atau 40 % x NJOPKP NJOPKP        = NJOP – NJOPTKP

Nilai Jual Kena Pajak adalah 20 % dari Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) untuk hak atas tanah dan/atau bangunan dengan NJOP dibawah 1 miliar rupiah dan 40 % untuk NJOP di atas 1 miliar rupiah. Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Perlu menjadi catatan kita bahwa besarnya NJOPTKP berbeda-beda setiap daerah.

2.      Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak Penghasilan (“PPh”) terhadap penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan sebesar 5 % dari jumlah bruto nilai penghasilan hak atas tanah atau bangunan yang diterima dari pembeli, sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat (1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. 

Pajak ini dikenakan kepada pihak penjual hak atas tanah dan/atau bangunan perorangan. PPh diatur melalui Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994, dimana atas penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang jumlahnya lebih dari 60 juta rupiah. Jika dibawah 60 juta rupiah maka penjual tidak dikenakan pajak PPh ini. Khusus untuk pihak developer, pajak ini dibayarkan melalui PPh tahunan.

Pengalihan hak atas tanah dan bangunan terdiri atas :

1.      Penjualan, tukar-menukar, dan perjanjian hak. Pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah.

2.      Penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain, kepada pemerintah untuk pembangunan, termasuk untuk kepentingan umum, baik yang memerlukan atau tidak memerlukan persyaratan khusus.

PPh = 5 % x Harga Jual Tanah dan/atau Bangunan

 

B.    PAJAK YANG DIBEBANKAN PADA PEMBELI

1.      Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB)

BPHTB ini dikenakan kepada pembeli hak atas tanah dan/atau bangunan. Jenis pajak ini diatur oleh Undang-Undang No. 20 Tahun 2000. Dalam undang-undang ini, yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh pribadi atau badan, yang meliputi:

1.      Jual Beli.

2.      Tukar-menukar.

3.      Hibah.

4.      Hibah Wasiat.

5.      Hadiah.

6.      Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya.

7.      Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan.

8.      Penunjukan pembeli dalam lelang.

9.      Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap.

10.  Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan pajak dan di luar pelepasan hak.

Sementara yang tidak dikenakan BPHTB adalah :

1.      Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan azas timbal balik.

2.      Negara.

3.      Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang ditetapkan oleh menteri.

4.      Orang pribadi atau Organiasi karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.

5.      Wakaf.

6.      Warisan.

7.      Digunakan untuk kepentingan ibadah.

Bea (Pajak) ini dikenakan terhadap semua transaksi hak atas tanah dan/atau bangunan, baik hak atas tanah dan/atau bangunan baru atau lama yang dibeli dari developer atau perorangan. Besarnya tarif pajak (bea) ditetapkan sebesar 5% dari harga jual Tanah dan/atau Bangunan setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).  Bila harga jual Tanah dan/atau Bangunan 60 juta rupiah atau di bawahnya tidak terkena pajak ini. Nilai NJOPTKP ini berbeda-beda di setiap daerah.

BPHTB = 5 % x (Harga Jual Tanah dan/atau Bangunan – NJOPTKP)

 

2.      Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Pajak ini dikenakan kepada pihak pembeli hak atas tanah dan/atau bangunan dan hanya dikenakan satu kali saat membeli hak atas tanah dan/atau bangunan baru, baik dari pihak developer maupun perorangan. Hak atas tanah dan/atau bangunan yang dipungut PPN nilainya di atas 36 juta rupiah. Jika membeli hak atas tanah dan/atau bangunan dari developer, untuk pembayaran dan pelaporan biasanya dilakukan melalui developer. Namun, jika kita membeli dari peorangan maka pembayaran dilakukan sendiri setelah transaksi selesai dilakukan selambat-lambatnya tanggal 15 pada bulan berikutnya dan dilaporkan kepada kantor pajak setempat selambat-lambatnya tanggal 20 pada bulan berikutnya tersebut. Besarnya dinilai PPN adalah 10 % dari harga jual Tanah dan/atau Bangunan.

PPN = 10 % x Harga Jual Tanah dan/atau Bangunan

 

3.      Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBm)

PPnBM ini hanya dikenakan kepada pihak pembeli hak atas tanah dan/atau bangunan yang membeli dari developer dan memenuhi kriteria sebagai barang mewah. Hak atas tanah dan/atau bangunan yang masuk kategori ini, luas bangunannya > 150 m2 atau harga jual bangunannya > 4 juta rupiah/m2. Besarnya PPnBM adalah sebesar 20 % dari harga jual dan dibayarkan saat bertransaksi. PPnBM ini tidak berlaku untuk transaksi antar perorangan.

PPnBM = 20 % x Harga Jual Tanah dan/atau Bangunan

 

4.      Bea Balik Nama (BBN)

Pajak BBN ini dikenakan kepada pihak pembeli untuk proses balik nama sertifikat hak atas tanah dan/atau bangunan yang ditransaksikan dari penjual kepada pihak pembeli. Umumnya hak atas tanah dan/atau bangunan yang dibeli melalui pihak developer, pajak BBN ini diurus oleh pihak developer dan konsumen tinggal membayarnya. Namun, jika kita membeli hak atas tanah dan/atau bangunan secara perorangan, biaya BBN ini diurus sendiri oleh pihak pembeli atau bisa sekalian diurus oleh pihak notaris. Besarnya pajak BBN berbeda-beda di setiap daerah, namun rata-rata sekitar 1-2 % dari harga jual Tanah dan/atau Bangunan.

BBN = 1-2 % Harga Jual Tanah dan/atau Bangunan

 

C.    PAJAK LAIN-LAIN

1.      Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)

Penerimaan Negara bukan Pajak berbeda di tiap daerah tergantung dari Peraturan Daerah dan dimana lokasi tanah dan/atau bangunan berada, biasanya besarannya adalah 1/1000 x Harga Jual Hak Atas Tanah dan/ atau Bangunan.

PNBP = 1/1000 x Harga Jual Tanah dan/atau Bangunan

 

2.      Biaya Notaris

3.      Provisi Kredit (Khusus KPR)

Kantor Hukum Kalingga

Jl. Pamularsih Raya No. 104 A Semarang
Jl. Pati-Juwana KM. 03 Pati

(024) 76670350

HandPhone : 0821 3875 4004

Pin BB :2AB48511

kantorhukumkalingga@gmail.com
kantorhukumkalingga@yahoo.com
kantorhukumkalingga.blogspot.com