A.
WNA
DAPAT MEMILIKI APARTEMEN DIATAS HAK PAKAI
1. Bahwa
Warga Negara Asing (WNA) diperbolehkan memiliki property (dalam hal ini
difokuskan tanah dan bangunan) di Indonesia dengan persyaratan tertentu. Aturan
yang memuat mengenai kepemilikan rumah di Indonesia dimuat dalam UUPA atau UU
No. 5 Tahun 1960. Dimana dalam UUPA tersebut dicantumkan bahwa WNA hanya boleh memiliki tanah dan
bangunan di Indonesia dengan status Hak Pakai. Bahwa apabila tanah dan
bangunan yang akan dibeli oleh WNA tersebut masih berstatus Sertifikat Hak
Milik atau Sertifikat Hak Guna Bangunan maka harus diajukan dulu perubahan
haknya ke Kantor Pertanahan setempat dengan proses dan syarat-syarat tertentu. Dimana
pemberian hak pakai ini diberikan untuk jangka waktu 10 tahun dan setelahnya
dapat diperpanjang. Apabilasudah berakhir masa berlaku haknya maka tanah dan
bangunan tersebut akan kembali menjadi hak negara.
2. Bahwa
jenis sertifikat untuk unit-unit apartemen adalah SHMSRS, dimana jenis
sertifikatnya adalah sama dengan sertfikat hak milik. SHMRS ini adalah alas hak
terhadap unit-unit apartemenya, sementara unit-unit apartemen berdiri di atas
lahan bersama yang berstatus Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai. Bahwa apabila
melihat kepada aturan dalam UUPA bahwa WNA yang ingin memiliki property
termasuk tanah dan bangunan atau apartemen maka harus dilihat dulu alas hak
atas tanah bersama dimana apartemen ini berdiri. Apabilasertifikatnya adalah
Hak Pakai maka WNA boleh membelinya namun apabilaalas haknya berupa Hak Guna
Bangunan maka WNA tidak boleh memilikinya.
3. Dasar
dari penguasaan tanah oleh warga negara asing dan badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia sudah diatur dalam pasal 41 dan pasal 42 Undang–Undang
Pokok Agraria (UUPA) No. 5 tahun 1960, dan diatur lebih lanjut dalam Peraturan
Pemerintah (PP) No. 40 tahun 1996 yang mengatur tentang Hak Guna Bangunan
(HGB), Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Pakai Atas Tanah.
Pasal 41 ayat (1) UUPA yang berbunyi:
“Hak pakai adalah hak untuk
menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsungoleh
Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang
ditentukan dalamkeputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian denganpemilik tanahnya, yang bukan
perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segalasesuatu asal
tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.”
Pasal 42 UUPA yang hanya membolehkan WNA untuk
memiliki hak pakai. Bunyi selengkapnya pasal tersebut adalah:
“Yang dapat mempunyai hak pakai ialah:
a. warga-negara
Indonesia;
b. orang
asing yang berkedudukan di Indonesia;
c. badan hukum
yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
d. badan hukum
asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.”
B.
HAK
PAKAI
1.
Pengalihan
Hak Pakai
Pada
dasarnya Hak Pakai dapat dialihkan. Dalam hal terdapat tanah yang merupakan
tanah yang dikuasai oleh negara, maka Hak Pakai hanya dapat dialihkan kepada
pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang. Namun, apabila terdapat tanah
yang merupakan tanah hak milik, maka pengalihan Hak Pakai kepada pihak lain
hanya dimungkinkan apabila dinyatakan secara tegas dalam perjanjian. Jadi,
apabila dalam suatu kejadian pemegang Hak Pakai kehilangan persyaratannya atas
hak tersebut, maka pihak tersebut akan kehilangan haknya dan wajib
mengalihkannya kepada pihak lain atau Hak Pakai tersebut dihapuskan.
2.
Objek Hak Pakai
Tanah
yang dapat diberikan Hak Pakai adalah tanah negara, tanah Hak Pengelolaan dan
tanah Hak Milik.
3.
Pemberian Hak Pakai
Hak
Pakai diberikan melalui keputusan Menteri atau pejabat berwenang. Hak Pakai
suatu tanah Hak Pengelolaan diberikan melalui keputusan menteri atau pejabat
berwenang dengan usulan dari pemegang hak pengelolaan. Hal ini berlaku untuk
tanah negara. Sedangkan untuk tanah Hak Milik, maka Hak Pakai diberikan melalui
perjanjian kedua pihak.
4.
Jangka Waktu Hak Pakai
Hak
Pakai dapat diberikan maksimal 25 (dua puluh lima) tahun dan dapat diperpanjang
selama maksimal 20 (dua puluh) tahun. Pembaharuan juga dapat diberikan setelah
Hak Pakai dan perpanjangannya berakhir. Hak Pakai dari tanah negara dapat
diperpanjang dan diperbaharui bila tanahnya masih dalam kondisi baik, pemegang
hak memenuhi persyaratan menjadi subjek Hak Pakai. Hak Pakai sebuah tanah
pengelolaaan dapat diperpanjang dan diperbaharui dengan adanya usul dari
pemegang hak pengelolaan. Hak Pakai dari tanah hak milik hanya dapat diberikan
untuk 25 (dua puluh lima) tahun dan tidak dapat diperpanjang.
5.
Pengalihan dan Penghapusan Hak
Pakai
Pengalihan Hak Pakai dari sebuah
tanah negara hanya dapat dilakukan setelah keputusan menteri atau pejabat
berwenang. Untuk sebuah tanah Hak Milik, maka Hak Pakai hanya dapat dialihkan
bila hal tersebut diperjanjikan. Pengalihan hanya dapat terjadi karena jual
beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah, pewarisan. Hak Pakai dapat
hilang karena:
- Berakhir
jangka waktu;
- Dibatalkan
pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik
sebelum jangka waktu berakhir karena:
- Tidak
dipenuhi kewajiban-kewajiban pemegang Hak Pakai.
- Tidak
dipenuhi syarat atau kewajiban yang tertulis dalam perjanjian antara para
pihak mengenai pemberian hak pakai atau penggunaan hak pengelolaan.
- Putusan
pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap.
- Diberikan
secara sukarela;
- Ditelantarkan;
- Tanahnya
musnah;
- Pemegang
Hak Pakai tidak melepaskan atau mengalihan hak nya kepada pihak ketiga,
dalam waktu satu tahun sejak pemegang Hak Pakai tidak lagi memenuhi
persyaratan sebagai pemegang Hak Pakai sebagaimana diatur dalam Pasal 39
Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996. (808hr)
KANTOR HUKUM KALINGGA
Jl. Pamularsih Raya No. 104 A Semarang
Jl. Pati Juwana Km. 3 Pati
(024) 76670350
0818 05887468
2AB48511
kantorhukumkalingga.blogspot.com
Tidak ada komentar:
Posting Komentar